О том, почему и для кого в Кишинёве возводится так много жилья Наталья Устюгова, info@aif.md Эксперты утверждают, что рынок недвижимости переживает сложный период. Объём ввода новых квартир в будущем году по сравнению с текущим сократится вдвое, некоторые компании просто не выживут, но во второй половине 2023-го произойдёт стабилизация и возвращение к норме.

Что мы наблюдаем сегодня?

Непредсказуемый рынок Объёмы нового строительства на самом деле в текущем году колоссально сократились. Большинство компаний не рискует возводить крупные жилые комплексы. Однако у нас есть и незаконченное строительство, которое стартовало ещё до февраля, то есть до обострения экономического кризиса. Инвесторами часто выступают покупатели, которые заключают договоры со строительными компаниями. Денежные взносы осуществляются в течение определённого времени – например пяти лет. Потенциальные жильцы стараются с этими выплатами справиться, потому что более удобного варианта, в том числе и по месторасположению домов, не предвидится. Естественно, начатое строительство необходимо завершить, что и делают уважающие себя компании. Если говорить о продажах жилья в новостроях, то они разнятся и по интенсивности, и по цене.

– Сейчас рынок очень непредсказуем, и давать ему какую-то оценку – дело неблагодарное, – считает администратор Ассоциации профессиональных агентов недвижимости (APAIM), эксперт-аналитик в области недвижимости Вячеслав Димча. – Поэтому мы проводим аналитику лишь по каким-то определённым результатам. Некоторые эксперты утверждают, что цены в новостроях снизились чуть ли не на 40%. Мягко говоря, они лукавят. Снижение есть, но оно незначительное, около €100 евро на 1 м² в домах практически готовых к сдаче в эксплуатацию. Сейчас, если судить по незначительным сделкам, в белом варианте продаются квартиры по цене €1000 – €1150 за 1 м². Но я не берусь давать в этом плане какие-то прогнозы. Предполагаю, что покупательская способность сильно не изменится, соотношение спроса и предложения стабилизируется, а кризис сам отрегулирует ценовой сегмент.

Ставки вытесняют ипотеку

Одна из причин некоторого затишья на рынке недвижимости – снижение доходов населения и увеличение ставки по кредитам, в том числе и ипотечным. – В январе 2022 года процентная ставка по ипотеке составляла 8% годовых, и тогда же было выдано ипотечных кредитов на 288 млн леев, – уточнил экономический эксперт Олег Косых для kp.md. – В мае текущего года ставка была 8,55%, и люди взяли ипотечных кредитов на 254 млн леев. То есть шло по нарастающей. Ставка была приемлемой, а люди решали свои жилищные вопросы. В сентябре процентная ставка уже составляла 12,61%, то есть она выросла в 1,5 раза, а ипотечных кредитов взяли в 2,5 раза меньше, на сумму в 117 млн. Это говорит о том, что людям сегодня не до покупки жилья, им надо просто элементарно выжить.

Кстати, эксперты замечают, что в последние годы, ещё до резкого скачка тарифов на коммунальные услуги, люди стали предпочитать малогабаритные 1–2-комнатные квартиры, которые проще оплачивать. Вместе с тем большие семьи всё-таки будут приобретать и 3-комнатные, возможно, на вторичном рынке жилья, где цены ниже. Проблемы в сбыте жилья возникли из-за перенасыщения рынка недвижимости, снижения качества новостроев, уменьшения покупательской способности и низких показателей демографии.

Девелопмент не рассматривается

Представители экспертного сообщества сообщают, что в настоящее время только в Кишинёве выставлено на продажу около 60 тыс. квартир в новостроях. Это порядка 20% жилого фонда столицы. Чтобы продать такое количество жилья, понадобится 6–7 лет. При сохранении текущих трендов развития очевидно, что объёмы строительства и без кризиса неизбежно и значительно сократятся, вплоть до полного переформатирования отрасли. Директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий Тэрэбуркэ напомнил, что в Молдове многоквартирные дома строят не для того, чтобы решать жилищные проблемы, а для того, чтобы заработать на вложении свободных средств. Так что попытки продолжать строительство будут возникать и далее. Но вопрос: кто всё это будет покупать?

– Проблемы в сбыте жилья возникли из-за перенасыщения рынка недвижимости, снижения качества новостроев, уменьшения покупательской способности и низких показателей демографии, – говорит Д. Тэрэбуркэ. – Напомню, что сам рынок состоит из четырёх сегментов: производства строительных материалов, подрядных работ, развития и продвижения проекта и различных услуг. В Молдове хорошо только с подрядными работами – наши строители ценятся во всём мире. Все остальные сегменты оставляют желать лучшего. Так что вынести строительный бизнес за границу проблематично, а специалисты уедут сами. Надо обратить внимание на тот факт, что практически отсутствует и сегмент анализа рынка недвижимости. Девелопмент, как предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, у нас не рассматривается. Исследования стоят денег. Нужно не только строить жильё, но и создавать условия для проживания, начиная от доступной парковки возле дома и т.д.